부동산 상식- 전세, 임대 거래시 필수로 알아야 하는 특약사항

얼마 전 뉴스에 나왔던 빌라왕 사건이나 전세나 임대 거래 시 제대로 체크하지 않아 전세금이나 보증금을 날리는 경우가 자주 나왔습니다. 저희도 전세거래를 하면서 준비하지 못해 그저 계약서에 사인하기 바빴던 과거를 생각하면서 다음 거래에서는 반드시 제대로 된 정보를 바탕으로 거래해야 함을 느끼고 공부 중에 있습니다. 오늘은 제가 정리한 내용들 공유해 보겠습니다. 

 

전세, 임대 설정시 필요한 특약사항

 

1. 계약이 만료되면 임차인은 입주 시와 동일한 상태로 퇴실하고, 청소비는 별도로 지급하지 않는다.

▷계약 만료일에 보증금에서 청소비 명목을 차감. 청소비는 새로 오는 세입자가 부담하는 것
▷ 입주시와 동일한 상태 = 본인이 파손하지 않았을 시 부담하지 않아도 됨.

     (단, 형광등이나 문틀 파손의 경우 세입자가 부담해야 함.)
▷ 입주 전 비어있는 상태에서 사진을 꼼꼼하게 찍어두면 퇴실 전에 미리 확인해 문제 있는 부분 수리해 놓는 것이 좋음.

 

2. 전세대출 심사 과정에서 대출 불가 판정이 난다면 해당 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 돌려받는다.

▷대출심사 과정에서 불가판정이 난다는 것은 문제가 있는 집이므로 계약하지 않는 것이 좋다.
▷ 신용등급, 재직기간등 세입자의 문제로 대출이 불가능할 때에 계약금 반환이 가능하다.
▷ 특약 내용을 요청 시 임차인 측의 귀책사유로 인해라는 조항을 추가하게 되면 계약금 반환이 불가능하다.

 

3. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환한다.

▷계약이 끝나면 보증금을 돌려주는 것은 당연한 일이지만 다음 세입자를 구해야 돌려줄 수 있다는 임대인들이 많다.
▷단, 세입자의 사정으로 계약만료 전에 나가야 할 때에는 복비등의 비용은 세입자가 부담해야 한다. 

 

4. 벽걸이 TV, 에어컨설치등에 필요한 콘크리트 타공시에는 임대인의 동의를 얻어야 한다.

▷ 콘크리트 타고이에는 반드시 사전에 동의를 구하는 것이 기본이다.
▷ 사전에 동의를 구했으나 시간이 지나 배상을 요구하는 경우가 있으니 반드시 특약에 포함해야 한다.

 

5. 임대인은 잔금 지급 전까지 하자보수를 해주기로 한다.

▷-> 도어록등의 잠금장치, 문고리, 싱크대, 세면대등의 파손이나 고장등은 입주하기 전 미리 체크해서 작성해야 한다.
▷ 가스레인지 후드, 현관 도어록등은 입주하고 나서 발견하면 처리가 쉽지 않고, 임대인이 답답한 경우가 있으니 미리 확인하다.
▷ 도배나 장판등은 월세 계약 시에는 임대인, 전세 계약시에는 세입자 부담이 암묵적인 룰이다.

    (단, 곰팡이나 누수등이 있다면 입주 전 특약작성이 필수이다.)

 

6. 계약 당시의 권리관계를 잔금일 익일까지 유지하고 만약 위반 시 계약 무효 및 계약금의 2배를 배상한다.

▷등기부등본상 근저당등이 설정되어 있지 않은 깨끗한 집에 전입신고와 확정일자를 받게 되면 세입자의 보증금이 가장 우선이 된다. 
▷ 전입신고와 확정일자는 신청직후가 아닌 신청 후 다음날 0시부터 효력이 발생하므로 잔금일이 아니라 잔금일 익일까지로 특약을 선정해 둔다.
▷ 담보대출이 설정되어 있다면 특약 대신 잔금 납부 시 해당 부동산 담보 대출 전체를 상환한다라는 특약을 넣어 작성한다

 

7. 임대인은 계약 시점으로부터 계약 만료 시까지 근저당권 및 기대 제한물권을 설정하지 못한다.

▷ 임차인이 계약한 날부터는 집 담보대출을 받지 못하게 막는 조항이다.
▷ 계약 전과 계약만료 전까지 담보대출을 막아두어야 보증금을 확실하게 지킬 수 있다. 
▷ 만약 부동산에서 현재 등기부등본에 있는 대출 말소 조건과 같은 뜻이라고 설명한다면 계약하지 않는 것이 좋다.

 

8. 전세권설정, 보증보험가입등은 임차인의 보증금을 확실하게 보호하는 행위이므로 임대인은 적극 협조한다.

▷ 전세권 설정은 번거롭고, 비용이 비싸하지 않는 경우가 많은데 반드시 전세권설정과 보증보험가입은 해두는 것이 좋다.
▷ 전세보증보험은 임대인의 동의가 반드시 필요하고 특약사항 없이 계약했다면 거절당할 수 있으니 미리 작성해 둔다.
    전제보증보험 가입 시에는 세입자가 부담해야 하는 비용도 있으니 알아두는 것이 좋다.

 

9. 국세. 지방세 완납증명서 요구하여 체납사실등을 반드시 확인한다.

 

▷임대인에게 국세, 지방세 완납증명서를 요구하고 체납한 사항이 없는 확인 한다.
▷임대인이 등기부등본에 근저당권이나 압류가 없더라도, 세금 체납등으로 집이 경매나 공매로 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 없기 때문에 확인 필수!
▷ 국세기본법에 따라 체납 처분비가 우선 징수되어 세입자는 우선순위에서 밀려나게 된다.